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        2017鄭州購房全揭秘:萬科美景世玠、永威西郡、金地鉑悅、升龍御璟上院能買嗎?

        2021-10-07 14:23:46陪你曬鄭州

        每天,賬號后臺都會收到粉絲們關于購房選擇的留言,從中可以看出當下很多人對于買房仍有各種各樣非常多的迷茫與困惑。所以在1月14日我們發起了《你問我答:說出你最關心的2017鄭州新樓盤》互動話題,截止目前一共收到了共計100條留言評論。


        今天我們在其中挑選一部分頗具代表性的問題,進行分析和解答,并集結成稿,僅供參考,歡迎指正。


        ?@王:名門翠園、美景美境、瀚海思念城,金水區三大神盤求解!


        自從黃河路南陽路鄭紡機地王問世后,金水區的關注度前所未有的高漲。目前金水區已經亮相、但是還未開售的新盤主要有三個,分別是美景的美境LAPA,瀚海的瀚海思念城,名門的名門翠園。


        美境位于金水區國基路渠東路交匯處東北角,分為商業和住宅兩部分。住宅占地面積約88畝,總建面28萬方,容積率在4.8左右,住宅的西邊規劃的是大觀音寺商業文化街區,占地約19畝。 在住宅的北邊,規劃有一所九年制的學校。


        該樓盤最大的優勢是地鐵。目前周邊有地鐵2號線、4號線和7號線,項目距離2號線沙門站大約1200米左右,距離4號線西沙路站100米,距離7號線稍遠。


        另外,依然延續了美景東望和美景素心園的文化格調,整體采用新中式建筑風格,文化商業街請來了大牌設計師姚仁喜助陣。最后便是整個樓盤采用精裝修,后期物業會啟用萬科的“睿服務”系統。


        最大的爭論則是住宅有11棟高層,西邊6棟為商品房,東邊5棟都是村民安置房。置業顧問雖說后期會將他們用鐵柵欄隔開,物業也會采用不同的體系,但還是要看未來是否落地,否則生活氛圍將受到不小的影響。


        從瀚海思念城的效果圖上來看,走的依然是王弄極的酷炫路線,充滿了現代感。該樓盤占地約200畝,地塊分三期開發,其中一期是住宅地塊,占地約90畝,北邊臨著國基路的是二期商業地塊,占地約80畝,三期在一期住宅地塊的東邊,占地約24畝。


        其他的先不說了,最大的硬傷就是土地問題。由于這個樓盤的地塊是思念工廠的用地,不是住宅,所以土地性質要變更,手續麻煩,所以之前一直內購,一直沒有開盤,并且五證不全,資金緊張,這樣下去會造成信譽下滑。


        名門翠園的土地已于12月15日摘得,意味著售樓部已開放許久的翠園正式踏上了房地產開發進程。該盤是二十里鋪城改項目,占地604畝,索凌路從中間橫穿而過,將項目分為東西兩部分,其中西邊主要是住宅,東邊以商業為主。


        同樣,優勢是交通,毗鄰地鐵3號線和4號線;戶型緊湊,目標客群是剛需和剛改;有專門的教育地塊,幼兒園、小學、中學全覆蓋,距離2、3、4號地塊都不遠。

        綜合來說,美境和瀚海思念城相對偏改善,名門翠園適合剛需。


        ?@平安薛瑞林:和昌林與城值得投資嗎?


        和昌林與城的優點是:容積率大于1小于2,極少見,決定了舒適度;在13棟高層中,除了1、5號樓為2梯4戶外,其余11棟高層全部為2梯3戶;洋房為英倫風格,退臺設計。1層143平方米,贈送地下室、庭院、雙車位。頂層復式設計,客廳、餐廳挑空,贈送大露臺;配置新風、地暖、指紋密碼鎖;項目后續體量巨大,配置有5所幼兒園、2所公立小學。


        以及該樓盤在售樓部的北側,將打造蹦蹦云兒童主題樂園,距離索須河很近,北部就是黃河濕地,環境好。


        開發商是和昌地產,口碑一般,前期在幾個項目上都有不同程度的維權。


        我們認為這個樓盤值得入手,是因為所在的惠濟新區目前是價值洼地,接下來將成為下一個房地產開發熱點。


        ?@畫圈圈:滎陽的大溪地是不是鄭西一中的學區房


        鄭西一中屬于私立性質,所以首先它不能夠劃片;清華大溪地當初和鄭西一中談判確定的是,對業主子女實施“降分30”的政策,達到分數線標準便可以上。


        ?@wangjie:萬科美景世玠,很想知道當初的鄭紡機地王開盤什么價位


        此盤開盤的話,我們預計價位在2.8萬/每平。


        ?@婷:信保春風十里呢?以后經開濱河區發展能怎么樣?


        一般吧,信保春風十里項目總占約189畝,容積率2.49,綠化覆蓋率60%,近百米的超寬樓間距,兩千平健身娛樂場所,健康漫步道,兒童主題樂園,萌寵樂園等五大功能空間。項目由信?;饍A力打造,由保利物業售后服務。項目分3期開發,共規劃23棟高層住宅。


        說到這個項目,便不得不提起它的背景,投資商信保(天津)股權投資基金管理有限公司,即信?;?,是央企保利和世界級資本能量中信證券聯合組建的,中國房地產基金龍頭,全國投資的項目大概四十多個。


        項目優勢:1、保利、中信品牌保障; 2、戶型的有效利用,較大的樓間距; 3、區域規劃的政策利好;


        項目劣勢:1、經開濱河國際新城屬于新區,尚在發展階段,區域配套幾乎為零;2、以及更重要的,沒有更持久的政府、政策、力量的支撐,土地賣完之后,誰來為其背書?


        ?@佳佳:管城區金地鉑悅咋樣?


        金地鉑悅處于管城區成熟地段,緊鄰地鐵5號線,內部規劃有幼兒園和社區商業,周邊教育、商業、醫療配套比較完善。但是劣勢也比較明顯,西側的鐵軍路目前為鐵路,北側的小路通達性也較弱,地塊小呈三角形,居住舒適度可能會受一定的影響。


        值得一提的是,金地鉑悅是名副其實的地鐵盤,5分鐘就能走到最近的地鐵五號線弓莊站。


        金地82-87㎡的小兩房占比27%,95㎡三房占比30%,120㎡占比9%,125-135㎡占比30%,143㎡四房占比4%。整體來看,小戶型居多,更偏剛需。


        考慮到金地集團必定會在工程質量方面下足功夫,再加上優越的地段和金地的物業,也是值得推薦的,而且金地1T2戶的小高層在片區內較為稀缺。


        ?@A東潤城-秦光輝15333811323:豫發在東風渠那個項目怎么樣,和東潤泰和比較近


        豫發豫園與美景美境、瀚海思念城同在一個片區,但相較于后兩者豫發項目的位置更好。放眼整個市區三環,土地可以說是寸土寸金,而地塊北側是北三環,西邊是東風渠,東面花園路,地段價值凸顯。


        該樓盤由6個地塊組成,總建筑面積約81萬㎡。其中,商品房由A-4、D-1、E-4,共3個地塊地塊組成,總占地約133畝、安置房由E-4、F-2、G-1,共3個地塊地塊組成,總占地約71畝。


        優勢方面,臨近地鐵2號線和北三環快速路將成為該項目最大的附加值,此外項目距離東風渠僅僅500米,屬于主城區三環內小區極少能夠享受優越水系資源的項目之一。


        ?@喵嬸:正弘高新數碼港二期,會不會學區劃分會入一附小?整個樓盤的未來如何?


        這個樓盤劃入的是鄭州中學和鄭州中學第三附小(升龍又一城配建的學校),學校不是以前傳聞中的鄭大附小;整個樓盤馬馬虎虎,可以考慮,但就品質或居住來說,不如旁邊的金科城。


        ?@那么美:永威西郡怎么樣?


        永威西郡屬于中原區三王莊的城中村改造項目,作為常西湖為數不多的品牌開發商,規劃已經出來,值得西區群眾和永威粉絲關注。因為除了建材、物業、景觀以外,這次戶型設計有很大的突破。


        整個小區一共3棟高層,1棟商業,南面兩棟是29層的,北面一棟是30層的,一豎排開。將商業和住宅隔離,集中排布在北側,做成三層,保證了住宅的靜謐。


        不過,西郡不是地鐵盤,因為地鐵6號線改了,最近的展點奧體中心站和金馬路站離它都很遠,14號線走的是站前大道,跟它也沒啥關系。


        ?@好聚好散:西南部的恒大新田城碧桂園會不會成為地鐵房?


        洞林湖片區目前規劃的是地鐵6號線,連接鄭州的西南和東北區域,這三個樓盤中新田城距離地鐵站點最近。


        ?@姜嘯遠:港區永威南樾、萬科魅力之城和正弘中央公園哪個性價比更高?


        如果非要選,我會選擇永威和萬科。


        ?@HERE:航空港區和昌盛世城邦、綠地香湖灣,哪個合適?


        其實兩個樓盤所在的港區南部是比較尷尬的,位置偏遠配套缺乏,但是之于整個未來的大港區而看,并不差。未來,園博園是否有可能像中牟綠博園一樣帶動周邊的開發商入住?,F在談還為時過早。明年園博園開園后,才是區域價值,項目價值顯現的時候靜靜等待。


        ?@墨媽:老師,特別想了解一下恒祥百悅城的情況,能入手嗎?


        河南恒祥實業有限公司,來自安陽,信譽不好,經常不給供應商結款。而開發金水勝崗這樣的大體量城中村改造項目,一是缺錢,二是缺經驗。


        所以,恒祥百悅城這個項目一直以來,雖然定位高端、產品新穎,但五證不全、持續內購、資金鏈緊張、容積率高、安置房面積大以及大體量商業,一直處于半死不活的狀態。


        如今,中信地產已經介入該樓盤,按照其自身開發情況和協議意向,將主要運營項目的商業部分。其實我們認為,中信應該徹底接盤更好,發揮央企商業運營者的魄力,打造紅專路特色商業街區,如果最終的結果是完全由中信操盤運營,這個項目還是值得投資的。


        ?@心亂飛:請分析一下朗悅公園府和錢隆城


        朗悅公園府一期9棟樓,戶型有76-160平米的兩房、三房、四房戶型,其中以89㎡的居多,由此看出項目還是以剛需為主。據置業顧問介紹,項目是公園道一號的優化升級版,大家都知道公園道最主力的賣點就是學校,該項目配套有7所學校,至于會簽約什么名校,還需要時間確定。


        同樣,謙祥錢隆城也是以剛需為主。


        錢隆城2017首次開盤的是一期,占地38畝,規劃6棟住宅,容積率4.5,容積率略高,基本是走剛需路線了。首次開盤的是北邊4棟高層,下面各有商業,南邊臨小公園的2棟先不推,這兩棟在一期中也是位置最好的,面積也相對大些。


        該樓盤簽約的學校是華中師范附小以及附中,預計2020年年底投入使用,2021年9月份正式開學。此外,還配建有幼兒園,一站式教育。商業方面,周邊有高新萬達廣場和丹尼斯。


        ?@ABC:瑞隆城能買嗎?


        瑞隆城地理位置優越,距離鄭紡機地塊近,屬于成熟小區,各類配套完善,周邊教育資源豐富,五證齊全的準現房。


        不過,小區門前即為京沙快速路高架,噪音污染較大;開發商擅自提高容積率、縮減停車位曾被業主維權,物業服務差,并且洋房價格1.8萬/每平,在區域內屬于剛需買不起改善看不上的類型。


        ?@趙淺明:想問問,豫森城和升龍天匯廣場?


        放棄!放棄!放棄!


        ?@老李:近期房價會不會降? 房地產會不會崩盤?


        崩盤?呵呵,你想啥呢!


        ?@冬冬:市區和白沙,哪個更適合投資?


        眼下還是投資市區吧,尤其是三環內的主城區,能住、能租、能售,非常安全。


        ?@A朝陽:管城新區綠地公園城怎樣?


        綠地公園城是由綠地集團中原事業部開發的商都新區起步區蘇莊、八郎寨村莊的改造項目,占地2300畝。首開的兩個地塊容積率一個2.49,一個1.99,偏改善。2.49容積率的地塊規劃的全是最高20層的精裝小高層,1.9容積率的地塊規劃有精裝小高層和毛坯的洋房。


        項目之所以叫做“綠地公園城”,主打23個公園,包括1個1000多畝沿十七里河打造的濱河公園,有跑道,有座椅,以及22個社區公園,其中包含幾個社區主題公園和多個15-40畝的社區口袋公園。


        整體來看,項目的一個顯著優勢便是精裝修,從我們探訪的樣板間來看,地面是地磚加木地板,墻面無壁紙,是多樂士乳白色的乳膠漆,屋頂是三層吊頂,有射燈,廚房的煙機灶具品牌是方太,衛生間花灑馬桶品牌是美標,入戶子母門品牌可能是步揚,指紋密碼鎖第吉爾……各項配置都不錯。


        不過,對于剛需來說,當然最看重的還是交通,配套,無奈的是目前這個樓盤交通不便利、配套也匱乏。


        ?@屌絲懷揣著夢想:高新區恒大城怎樣?


        該項目由全國性土豪恒大與高新區土豪新合鑫合作聯合開發,高新區關莊葛寨城改項目。


        從區位上來說,項目北側是連霍高速、南側是沉砂池和蓮花公園。公共交通是目前一大硬傷,周邊沒什么主干道,好幾條路都沒有打通,附近連一個公交車都沒有,此外更是與地鐵無緣,最近的,地鐵1號線延長線河工大站點與項目一期直線距離也有大約2.5公里。


        一期已經開盤,首推7棟樓,約1250套房子。最小的戶型80㎡,小三房96㎡左右,相比高新區70多㎡兩房,80多㎡三房,面積有所擴大。100㎡以上的戶型占比增大,超過一半,整體偏改善了;


        其中100㎡以下的戶型主要集中在1#、2#、3#樓,毗鄰月季街,因樓棟問題,朝南戶型采光好但臨路,比較嘈雜不夠安靜,朝北的采光有問題。


        教育資源方面,恒大城的亮點無疑簽約的鄭州大學實驗小學,據官方資料顯示,鄭大實驗小學由鄭州高新區管委會于2011年9月創辦,實力應該不錯。據置業顧問介紹,有購房合同就能上,不限名額,恒大城業主優先。


        另外,項目還規劃有多所幼兒園、小學、中學,但都是待建,正在談,學校名字也不確定,教育資源看著不少,但關鍵還得看最終落地情況。


        恒大城首開地塊僅一路相隔的楓楊外國語學校,由于是私立學校,不參與劃片,所以跟恒大城沒啥關系。


        片區商業很匱乏,距離恒大城最近的集中商業應該是科學大道的丹尼斯了,步行需要走4.2公里,開車15分鐘左右,不近。


        ?@老熊:融創瀚海大河宸院怎么樣?


        我們都知道,連霍高速以北、黃河以南、中州大道以西、京廣鐵路以東圍合而成的大北區,這兩年房企住宅樓盤扎堆,熱鬧非凡,房價也一路走高上漲;按照目前的趨勢來看,整個大北區除了黃河沿線的地塊,將會全部被改造開發。而下一個熱點,就是天河路附近,也就是政府規劃的惠濟新區。


        在最新的規劃里,地鐵3號線的北向延長線就是為這個片區準備的,更何況,該片區的項目容積率都在2.5以下,更加宜居,注定是一個以改善為主的片區。


        大河宸院便位于這個片區,也更富有宜居的“稟賦”。譬如項目緊鄰280米寬大運河,東風渠,百畝生態公園,生態資源好;除了60萬畝的黃河濕地公園,6.4萬畝林地面積,600萬株樹木等良好自然資源以外,地塊內部索須河與東風渠呈“十字”交匯,水質和兩岸綠化很好。


        產品特色方面,花園洋房和電梯洋房全部采用精裝修、中央空調;全部一梯兩戶設計。其中,電梯洋房2500元、花園洋房3500元;花園洋房外立面為全石材立面,電梯洋房外立面為石材加真石漆;最小戶型140平米,戶型設計不錯。


        配套方面,東側是月湖公園、惠濟特色商業區;于此同時,距離惠濟區第三人民醫院、區政府、惠濟萬達較近。


        ?@Queen木子/.?:我想了解一下普羅旺斯理想國,我們現在二十大多,奔三的年齡,買到那里是不是不太理想?


        是的,的確不理想,非常地遠。


        就個人而言,我看好其產品但不看好其區域。


        信合置業從鄭州最早的城改,開發普羅旺世,到最早進入北龍湖,開發普羅旺世龍之夢,再到現在最早進入新城鎮主義開發,放佛永遠走在最前面,其產品也是成為經典。


        但理想國所在的中牟大孟鎮,雖說也在鄭東新區的大范圍之內,但具體卻是位于雁鳴湖和綠博白沙中間,孤零零地就這一個項目,作為區域拓荒者,未來要走的路還很遠。


        首先區域經濟發展緩慢,離鄭州還有很多距離,其次人口導入難度大,很多客戶直接去買綠博白沙了,這里是第二選擇地;最后,區域內也沒什么核心資源,這就要看信合給不給力了,譬如教育、譬如產業、譬如生態公園、譬如商業,為區域添彩。


        ?@Jane:升龍御璟上院怎么樣?


        升龍御璟上院的營銷中心在11月已經開放,但是升龍還是非常低調的。營銷中心在項目所在地,美景鴻城三期對面,航海路右拐到騰飛路到頭便可看見。項目于12月摘得地塊,不過目前臨近春節過年,工地并未施工,預計年后取得預售證。


        項目共三個地塊分三期開發,升龍這次做的城改項目和以往不同,不是商業綜合體而是一個純住宅小區,一期規劃的有高層、洋房、和一個學校。高層面積區間80--140平,洋房面積區間150--200平。目前售樓部只處于前期的咨詢階段。


        項目最大的亮點,莫過于很多人認為這個地塊是個好位置,屬于主城區,距離中州大道、航海路都很近,只是附近亂停亂放現象比較嚴重,容易堵車;周邊有世紀歡樂園、體育場、中原福塔等公共配套,美景鴻城周邊的商業,如富田太陽城、大商超市等也能夠滿足基本的生活需求。不過,項目附近的學校資源有點匱乏,尤其是公立初中資源。


        ?@沼澤里的小青蛙:康橋知園怎么樣?


        康橋知園作為康橋地產繼康橋花園項目之后,打造的又一高端作品,項目一共60畝。共六棟高層,一棟小高層,樓間距最寬達70米,共1000多戶,地下三層停車場,車位比1比1.2,定位偏改善。


        首先,從區位上來講項目位于老城區核心區,配套相對比較成熟,但交通上地鐵地鐵5號線有1公里的距離了,并且目前商業配套并不完善,不過最大亮點是有一個外國語小學,要知道,管城區教育資源是很缺乏的,所以學校的存在亦讓樓盤獲得不少關注。


        但是,更要知道該校實為新建小學,再加上周邊小學少,而樓盤多,以后上學肯定有困難。這不,2016年第一年入學已有劃片糾紛,周邊的初中為63中,這個年優秀率不及10%的管城弱校,每年能正??既胧〖壐咧械姆浅I?。


        康橋品牌,相信景觀綠化和物業都有保障,容積率3.5定位偏高端,100㎡以上戶型占比較多。雖然有康橋的品質在,但周邊樓盤質量口碑都一般,南側是南曹鄉政府家屬院,北側鳳凰苑,西面樓盤也很一般,東南會有高層遮擋,不具備品質住宅區的特點。


        ?@老薛庵地鍋扣碗:永威上和郡分析分析


        目前永威上和郡對外釋放的樓盤信息還很少。這個樓盤位于綠博片區,具體地址是富貴十一路以南北、牡丹一街以西、富貴十二路以北、錦榮路以東。


        說到永威上和院的品質,估計大家都是有目共睹的,永威為了這個項目還是蠻拼的,作為上和系的另外一個作品上和郡,應該品質不會比上和院差,相同的品質,拋開距離以及區位因素來對比這兩個樓盤,上和郡相較于上和院的優勢在于不受限購限貸的影響,離開了“地王窩”,應該性價比會更好一些。


        所以,對于需求高端一些的人群,也可以關注一下這個項目。


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